Het New York City Panel dat jaarlijks beslist of en hoeveel huurprijzen kunnen stijgen voor bijna een miljoen huur-gestabiliseerde appartementen die woensdag hebben gestemd voor verhogingen, nadat verhuurders zeiden dat ze meer geld nodig hadden om te betalen voor stijgende kosten.
Het panel met negen leden, de Rent Richtlijnen Board, stemde 5 tot 4 tot terugstijgingen tussen 1,75 en 4,75 procent op leases van één jaar en tussen 4,75 en 7,75 procent voor twee jaar huurcontracten. De stemming was voorlopig, en een definitief aantal binnen die bereiken zal naar verwachting in de komende twee maanden door het bestuur worden goedgekeurd.
De bereiken suggereerden dat tijdens een burgemeestersrace waar stijgende huurprijzen een groot probleem zijn, de uiteindelijke verhogingen waarschijnlijk vergelijkbaar zijn met wat ze vorig jaar waren, toen een jaar huurcontracten met 2,75 procent en twee jaar huurcontracten met 5,25 procent steeg.
Elke toename zou van invloed zijn op gestabiliseerde huurcontracten die beginnen op of na 1 oktober.
Verhuurders en verschillende huisvestingsdeskundigen hebben gezegd dat de stijgende verzekering, brandstof en andere kosten het moeilijk maken om appartementsgebouwen te onderhouden, met name oudere.
De heer Adams zei dat een toename van 7,75 procent te hoog zou zijn. Maar hij zei ook dat het bestuur een moeilijke beslissing had genomen om een evenwicht te vinden tussen de bescherming van “de kwaliteit van huur-gestabiliseerde huizen” en “overbelaste huurders met onhaalbare huurstijgingen”.
Zoals na bijna elke jaarlijkse stemming het geval is geweest, leek de uitkomst op woensdag niemand gelukkig te maken.
Voorstanders van huurders, die wijzen op een verslechterende woningcrisis, zei dat de stijgingen New Yorkers met een lager inkomen nog dichter bij de rand zouden duwen.
“We blijven vechten,” zei Joanne Grell, die 23 jaar in een huur-gestabiliseerd appartement in Pelham Bay, in de Bronx, woont. Mevrouw Grell, een co-voorzitter van de Freeze the Rent-campagne voor het huurdersblok van de staat New York, zei dat advocaten “onze stemmen zouden laten horen” tijdens hoorzittingen en de stembus, ter ondersteuning van kandidaten die zich zullen inzetten voor een bevriezing.
“Wij zijn de meerderheid,” zei ze.
Verhuurders zeiden echter dat de stijgingen tekortschoten wat ze nodig hebben. Kenny Burgos, de chief executive van de New York Apartment Association, zei in een verklaring dat zelfs de high -end van de reeksen te bescheiden was.
“Na deze ontoereikende aanpassing hebben we nu gekozen functionarissen nodig om de kosten die ze kunnen beheersen op te zetten en te verlagen – zoals onroerendgoedbelasting, water- en rioolbetalingen en energieprijzen,” zei hij. “Als ze geen actie ondernemen, zullen duizenden huur-gestabiliseerde gebouwen het volgende jaar falen.”
Op woensdag vulden honderden huurders en advocaten de rijen op het Laguardia Community College, waar de stemming plaatsvond, waardoor de bestuursleden overstemden met gezangen van ‘huisvesting is een mensenrecht’.
Na de vergadering, Zohran Mamdani, een Queens-assemblager en een van de toonaangevende linkse kandidaten voor burgemeester, verzamelde tientallen huurders buiten het college. Hij leidde gezangen van ‘Freeze the Rent’, die gejuich van de menigte en Jeers bij burgemeester Adams trok, en zei dat de toekomst van New Yorkers op de stemming was.
“Wanneer ze de huur verhogen, duwen ze New Yorkers uit hun huizen,” zei de heer Mamdani.
Maar een woordvoerder van het stadhuis zei dat een huurwoning schadelijk zou zijn voor de stad. “Het bevriezen van de huur zou gebouwen in gevaar brengen, en alles behalve garanderen dat huurders in de toekomst een veel steilere toename zouden krijgen om de kosten bij te houden,” zei hij.
Het huurstabilisatiesysteem omvat ongeveer de helft van alle appartementen in New York City. Het is een belangrijke bron van betaalbaarheid: de typische maandelijkse kosten van een huur-gestabiliseerd appartement zijn ongeveer $ 1500, vergeleken met ongeveer $ 2.000 voor marktsnelheidseenheden, volgens de meest recente stadsgegevens.
Het bestuur, wiens leden worden benoemd door de burgemeester, probeert de belangen van verhuurders en huurders in evenwicht te brengen.
Het kijkt naar factoren die voornamelijk van invloed zijn op huurders, waaronder trends en lonen voor werkgelegenheid, en die die van invloed zijn op verhuurders, inclusief onderhoudskosten. De stijgingen volgen vaak de inflatie, maar zijn er niet direct aan gekoppeld.
Maar de beslissing van het bestuur heeft ook de neiging om de prioriteiten van de burgemeester weer te geven.
Onder voormalig burgemeester Bill de Blasio, die als huurdervriendelijk werd gezien, stond het bestuur nauwelijks toe. Tijdens zijn achtjarige ambtstermijn bevroor het bestuur de huur bij een jaar huurcontracten drie keer en verhoogde het nooit meer dan 1,5 procent.
Tijdens de ambtstermijn van de huidige burgemeester, Eric Adams, die meer publiekelijk verhuurders heeft gesteund dan de heer de Blasio, heeft het bestuur een grotere stijgingen gebracht omdat de kosten en de inflatie tijdens de coronavirus pandemie stegen. Vorig jaar keurde het bestuur de huurstijgingen van 2,75 procent goed voor leases van één jaar en 5,25 procent op tweejarige huurcontracten, vergelijkbaar met de voorgaande twee jaar.
Vanwege de huisvestingscrisis van New York City, met weinig vacatures en stijgende marketingshuren, is de beslissing van het bestuur enorm politiek geworden.
Verschillende kandidaten die voor burgemeester rennen, hadden het bord opgeroepen om geen verhogingen toe te staan. De heer Adams had die houding echter ‘idealisme’ genoemd en zei dat kleine eigenaren van onroerend goed de last van toenemende kosten voelden.
