Marleny Ozuna Felix lijkt de loterij van verhuurders te hebben gewonnen.
Zolang ze in haar gebouw blijft, heeft de alleenstaande moeder van drie een garantie dat haar huis betaalbaar blijft.
Ze betaalt $ 964 per maand voor een appartement met één slaapkamer in Burnaby, BC-ongeveer $ 1.390 goedkoper dan de gemiddelde huur voor een eenheid die grootte in het gebied. Afhankelijk van de onderhoudsbehoeften van het gebouw, zullen er jaren zijn dat haar huur niet toeneemt. En in de jaren dat het doet, zal het nooit de provinciale richtlijnen overschrijden.
Toen haar gebouw te koop werd aangeboden, was de kans groot dat een verhuurder met winstoogmerk het zou kopen, of het nu een klein private equity-bedrijf of een groot bedrijf zou zijn wiens focus is om een rendement te maken voor investeerders.
In plaats daarvan is de nieuwe eigenaar de eigenschappen van tante Leah, een organisatie zonder winstoogmerk wiens hoofddoel is om de huur toegankelijk te houden en te behouden wat er over is van de betaalbare woningen van Canada. Het kocht het gebouw met een subsidie van een nieuw provinciaal programma met een soortgelijk doel.
“Ik zou op straat zijn met mijn kinderen als we hieruit werden uitgezet,” zei Felix in een recent interview met CBC. “Ik kan me gewoon niets anders veroorloven dat ik op de markt in deze buurt of ergens anders zie.”
Haar verhaal weerspiegelt dat van huurders in het hele land die recordbrekende toename hebben gezien, terwijl die in onderliggende eenheden leven met de constante angst voor uitzetting, zodat hun huisbaas hun huis kan opnieuw opnieuw maken voor een hogere prijs of het slopen om een groter gebouw te bouwen.
Deze huurders maakten zich zorgen dat hun Burnaby, BC, appartementengebouw zou worden verkocht aan een verhuurder die hun huurprijzen zou wandelen. In plaats daarvan is een non-profit gekocht via een overheidspartnerschap, met de belofte om de huur voorspelbaar te houden.
Maar dit verhaal is meer dan alleen die van Felix. In veel opzichten is het het verhaal van het gebouw – en of het een model kan zijn van hoe dit land de betaalbare woningcrisis aanpakt. Hoewel veel marktanalisten suggereren dat de oplossing is om meer huisvesting op te bouwen, beweren anderen dat overheidsfinanciering en non-profitorganisaties kunnen helpen de leemte te vullen door bestaande betaalbare woningvoorraad te behouden.
De Non-profit woningbouwvereniging van Ontario schat dat gemeenschapshuisvesting goed is voor ongeveer 12 procent van de algemene huurwoningen in Canada. Non-profitorganisaties bezitten slechts een deel daarvan-wat betekent dat verhuurders met winstoogmerk het leeuwendeel van meergezinsgebouwen bezitten.
In de jaren negentig kwam de regering grotendeels uit gesubsidieerde woningen en droeg het grootste deel van de woningen over naar de particuliere sector. Sindsdien zijn particuliere verhuurders de primaire kopers en ontwikkelaars van nieuwe aandelen. Ze hebben soms ook de schuld opgenomen voor het gebrek aan betaalbare woningen, terwijl de overheid een achterbank heeft ingenomen.
Maar het tij verandert, althans in BC
Het BC Rental Protection Fund werd aangekondigd in 2023 en heeft een doel om $ 500 miljoen te investeren om non-profitorganisaties te helpen, die, net als de eigendommen van tante Leah, bestaande, bezette gebouwen kopen en ervoor zorgen dat het huurverblijf voorspelbaar is voor huurders.
“De meest betaalbare woningen die we hebben is de betaalbare huisvesting die we al hebben”, zegt Katie Maslchko, CEO van het Huurbeschermingsfonds. “We verloren vier tot vijf betaalbare eenheden voor elke nieuwe eenheid die we aan het bouwen waren.”
Hoe het werkt
Nut-for-profiten kunnen van toepassing zijn op het fonds voor een eenmalige, niet-herstelbare kapitaalsubsidie om te helpen met de aankoop.
Zodra een organisatie vooraf is gekwalificeerd, zei Maslchko dat ze kunnen beginnen met winkelen. Degenen die de acquisities nastreven, worden aangemoedigd om de capaciteit, schaal, locatie en huurders van het gebouw te overwegen, allemaal met het doel ervoor te zorgen dat de aankoop duurzaam is, zei ze.
De subsidie verandert het gebouw in wezen in een soort huurcapsule – de huur voor elke eenheid blijft effectief hetzelfde als bij aankoop, tenzij er aanzienlijke onderhoudskosten of andere factoren zijn. Dan zou de toename niet hoger gaan dan een paar procentpunten, ongeacht de limiet die het provinciale programma voor het jaar heeft vastgesteld.
Het biedt niet alleen stabiliteit voor de huurders die daar wonen, maar blijft ook de huur niet schieten als er omzet is – in tegenstelling tot de particuliere sector waar geen huurput is op appartementen die leeg worden.
Het is een ander model dan gesubsidieerde huisvesting en het kan een gat vullen voor huurders met een gemiddeld inkomen, zei Maslchko.
“De leraren en verpleegkundigen en mensen die onze gemeenschappen laten rennen maar zo vaak worden achtergelaten door al het andere dat er is,” zei ze. “Ze maken vaak een beetje te veel om in aanmerking te komen voor gesubsidieerde woningen. En je ziet ook dat ze met mensen op een pensioen ook een beetje te veel maken, zelfs van hun pensioen om te kwalificeren voor gesubsidieerde woonprogramma’s.”
Afgelopen voorjaar kondigde de liberale regering het Canadian Rental Protection Fund aan, dat op dezelfde manier zou werken als één in BC, het is nog in de vroege stadia en moet nog bijdragen aan acquisities.
Een woordvoerder van huisvesting, infrastructuur en gemeenschappen Canada vertelde CBC dat het tot eind mei aanvragen zou aanvaarden van woningaanbieders.
Het nationale fonds heeft een budget van $ 1,47 miljard, met $ 470 miljoen toegewezen voor niet-herstelbare subsidies en $ 1 miljard aan leningen met lage rente om “de acquisities van bestaande, particuliere, multi-unit woongebouwen te ondersteunen.
De CEO van het Huurbeschermingsfonds zegt dat het behoud van bestaande betaalbare aandelen van cruciaal belang is voor de woningcrisis, waardoor het sneller en goedkoper is om dat te doen dan om nieuwe eenheden te bouwen. ‘We verloren vier tot vijf betaalbare eenheden voor elke nieuwe eenheid die we aan het bouwen waren,’ zei Katie Maslechko.
De CEO van de Ontario Non-profit Housing Association, die toezicht houdt op 700 not-for-profit in Ontario, schat dat een dergelijk budget in twee jaar tot 10.000 betaalbare eenheden kan besparen.
Marlene Coffey zei dat non-profitorganisaties die op de lange termijn in dit bedrijf zijn geweest, weten hoe ze de bestaande betaalbare woningvoorraad kunnen behouden.
“We weten waar het verloren gaat en we weten waar we het zouden beschermen,” zei ze. “Ook als we het actief bezitten, kunnen we dat gebruik maken van dat door financiering, dus het is in ons belang om onze portefeuille te laten groeien en dat actief te benutten en meer te doen, dus er is een domino -effect in deze strategie.”
Een grote impact
In 2022 deden non-profit in British Columbia slechts twee procent van de aankopen van meerdere gezinnen in de provincie. Maar vorig jaar kochten ze vanwege het provinciale fonds ongeveer een derde van de meergezinswoningen die te koop kwamen-meer dan een toename van 30 procent.
“Nut-for-profit is nooit echt in staat geweest om te concurreren tegen grote bedrijfsloten omdat ze gewoon niet de financiering hebben,” zei Maschleko. “We veranderen dat.”
Volgens huisvesting en beleidsexpert Steve Pomeroy hadden de meest recente volkstellinggegevens aangetoond dat Canada tussen 2011 en 2021 meer dan 550.000 betaalbare woningen verloren. De eenheden zelf zijn er nog steeds – ze zijn gewoon niet langer betaalbaar.
Er zijn verschillende manieren om betaalbaarheid te definiëren, en het hangt ook af van perspectief. Statistics Canada definieert het als woonkosten die niet meer dan 30 procent van het bruto -inkomen van een gezin in beslag nemen.
“De betaalbaarheid van de uitdrukking kan op veel verschillende manieren worden gedefinieerd – er is een breed bereik tussen iemand die zich drie of vierhonderd dollar per maand kan veroorloven aan iemand die zich drieduizend per maand kan veroorloven,” zei Pomeroy en merkte op dat Statistics Canada het definieert als huisvestingskosten die niet meer dan 30 procent van het bruto -inkomen van het huishouden opnemen.
Om het in perspectief te plaatsen, op dit moment is de nationale gemiddelde huur voor een eenheid met één slaapkamer ongeveer $ 2.200 per maand. Dus, om aan de definitie van de statistieken Canada te voldoen, zei hij, zou het huishouden minimaal $ 88.000 per jaar moeten verdienen.
Werken tegen de woningcrisis?
Maar niet iedereen gelooft dat behoud de weg vooruit is.
“Het klinkt goed op papier, maar in werkelijkheid is het eigenlijk een vreselijk idee”, zei Andrey Pavlov, een professor in onroerendgoedfinanciering aan de Simon Fraser University in Vancouver. “Het is beter om het geld te nemen en in de oceaan te gooien.”
In plaats daarvan zei hij dat alle overheidsfinanciering naar nieuwe builds zou moeten gaan, geen aanschaf van bestaande gebouwen.
Professor van onroerend goed, Andrey Pavlov, zegt dat alle overheidsfinanciering die voor huisvesting is gereserveerd, naar nieuwe builds moet gaan, in plaats van bestaande gebouwen te redden.
“Als u een gebouw beschermt met drie verdiepingen in plaats van het af te scheuren en te bouwen tot 30 verdiepingen, werkt u eigenlijk tegen de woningcrisis,” zei Pavlov. “We moeten veel meer bouwen. We houden onze eigen bevolkingsgroei niet bij, laat staan dat mensen die hier willen komen.”
En hij zei dat het nationale fonds het voor premier Mark Carney moeilijker zal maken om zijn belofte te vervullen om 500.000 meer eenheden per jaar te bouwen.
Om zoveel eenheden te bouwen, “heb je het land nodig om op te bouwen in gebieden waar mensen willen wonen,” zei Pavlov. “Dit fonds beschermt kleinschalige gebouwen die in veel gevallen de mogelijkheid kunnen bieden om veel hoger te gaan.”
Verschillende gebouwen die het BC-fonds heeft geholpen om non-profitorganisaties te verwerven, hebben al kritiek gegenereerd voor het behoud van de lage dichtheid in gebieden die het veel hoger moeten zijn.
Dit is beter
Maar voor Maschleko is het BC-fonds een onderdeel van het repareren van de woningcrisis-en ze zei dat het een no-brainer is.
“Het is veel kosteneffectiever om de betaalbaarheid te behouden die al bestaat dan te proberen het na te komen zodra het verloren is gegaan,” zei ze.
Ze wijst op de hoge bouwkosten, wat suggereert dat de enige manier om nieuwe eenheden betaalbaar te houden, is dat de overheid die huurders blijft subsidiëren.
“U besteedt een aanzienlijk publiek geld jaar na jaar om die betaalbaarheid laag te houden om deze eenmalige investering te doen,” zei ze.
Coffey is het er ook mee eens dat het niet de enige benadering kan zijn, maar dat huurbeveiligingsfondsen binnen alle overheidsniveaus nodig zijn.
In het klimaat van de tarieven kunnen we een actief ophalen tegen ongeveer de helft van de prijs van het bouwen van iets nieuws, zei Coffey. “We hebben een veelzijdige benadering nodig om oplossingen voor deze woningcrisis te besturen, zo zullen we er sneller komen.”
Naarmate bedrijven huurovereenheden in Canada blijven kopen, probeert een BC -programma huisvesting betaalbaar te houden voor huurders. Lyndsay Duncombe van CBC breekt af hoe het provinciale huurbeschermingsfonds werkt en de impact die het heeft op bewoners in één Burnaby -gebouw.
